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房地产谈判的方法,和过户等费用的算法。

来源:www.callcentermkt.com   时间:2023-01-09 21:57   点击:294  编辑:admin   手机版

一、房地产谈判的方法,和过户等费用的算法。

一、 买房人应缴纳税费:

1、 契税:房款的3% (面积在144平米以下的需要缴纳1.5%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、 交易费:3元/平方米

3、 测绘费:按各区具体规定

4、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

二、 卖房人应缴纳税费:

1、 交易费:3元/平方米

2、 营业税:全款的5.5%(房产证未满5年的)

3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的2%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

二、请教买房讨价还价的技巧

楼主,你好

(一)替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主,出价要低些。不过不能乱砍价,砍出的价格务必在合理的范围内。

(二)让对方先开口说话,让他表明所有的要求,先隐藏住你自己的观点。

(三)让对方对重要的问题先让步,如果你愿意的话,在较少的问题上,你也可以先让步。

(四)让对方努力争取所能得到的每样东西,因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。

(五)不要让步太快,晚点让步要比较好些,因为他等待愈久,就愈会珍惜它。

(六)同等级的让步是不活要的。例如对方让你60%,你可让他40%,如果对方说你应该让我60%时,你可以说,我无法负担来婉拒对方。

(七)不要作无谓的让步,每次让步都要从对方那儿获得某些益处。

(八)有时不妨作些对你没有任何损失的让步。

(九)记住“这件事我会考虑一下,”这也是一种让步。

(十)如果你无法吃到大餐,便想办法吃到三明治;如果吃不到三明治,至少也要得到一个承诺。

(十一)不要掉以轻心,记住每个让步都包含着你的利润。

(十二)不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”,其实,如果你说了够多的话,他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些,而且要前后一致。

(十三)不要出轨。尽管在让步的情况下,也要永远保持全局的有利形势。

(十四)假若你在做了让步后想要反悔,也不要不好意思,因为那不算是协定,一切都还可以重新来过。

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三、急求房产销售的谈判技巧,有经验的说下。

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四、房价谈判的注意事项有那些?

买房谈判注意事项

(-)降价期望值不要太高。商品房属于高档消费品,不可能像小商贩出售的商品那样胡乱报价,每一处房屋的报价都是开发商在精心分析了市场状况、房屋特点、成本压力及销售对象的支付能力后做出的,一旦公开报价,其利润水平已在开发商的头脑中固定了,轻易不会让步。为此,购房者没有必要针对每一处商品房的报价“拦腰一刀”,而应当认真分析其报价合理性及预期获利水平,预测其中可能存在的降价空间,以达到合理降价的目的。

(二)将房价封顶再封口。商品房的价格随着时间、销售进度会改变,也因不同楼层、朝向而不同,开发商为达到吸引购房者的目的,往往在广告中报~个最低价,以“XXXX元/平方米起”的形式出现,购房者不要以为按此价就可以买一套理想的房子。购房者在与开发商谈价格时,首先要把所有价格问清楚,特别是当前的最好的房子的最高价格,以及该价格的有效时间,先封好售价之顶,免得随着购房者购买意愿的增强,开发商有意无意地提高购房者选中的房子价格。房价的构成比较复杂,对于开发商报价之内包含了哪些内容,购房者也应问个明白,要求开发商把应包含在房价中的成本、费用一项不漏地投入房价,不能在谈好价格之后,又要求购房者支付本应计入房价的某项费用。

(三)可以了解房屋销售进度:(l)多次察看销售进度表;(2)向销售人员要求购买那些已标明售出的房屋,要求销售人员想办法解决,如能够解决,则销售进度表可能存在不真实的内容;(3)查看购房合同编号,也能对销售进度有大概的了解。为得到真实成交价,可要求销售人员提供有关合同,或直接向购房人员了解。

(四)购房者在价格谈判过程中,一方面要求把所有应该包含在房价中的成本、费用打入房价,另一方面,还要尽可能要求开发商把部分价外费用打入房价中,由开发商替购房者支付,如应由购房者支付的交易手续费、契税等。

购房杀价有哪些窍门?

有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠杀价

买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。

一要不动声色、多方了解

1 看房屋。房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构,采光,保养 周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。

2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。

3 让卖主知道你购房是自住,非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家, 一可卖得高价,再者比较简单。

二要摸透卖方心理:

1 卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。

2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候。

3 定金方面。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。

杀价原理:

1 暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。

2 拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。

3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。

4 欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。

总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。

4、签定购房合同

购房合同的主要内容包括以下几方面:

在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:

一.防止签订无效及不能履行的合同

二.防止价内费用价外化

三.不要签订无效合同

四.不要签定“不平等条约”

五.不要糊里糊涂签合同

六.补充协议很关键

5、 付款方案

一次性付款,按揭贷款,公积金贷款,分期付款…,这么多种付款方式,我该选择哪一种最好?不用愁,数种方案一一为您道来。

●付款方式比较

●选择哪种贷款买房合算

6、保险与公证

7、验收房屋

购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验,看是否有所变动,是否按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。

8、物业管理

9、办理产权

买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产,只有在进行了合法的产权登记,并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后,你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护,通过产权登记,可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题,可及时通过法律向卖方索赔。

请注意,在产权登记过程中,有些手续需要卖方协助办理,

这一条必须在合同中列明。产权登记费用,一般由买方承担。

若您买的是商品房,则按有关规定,开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记,并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。

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